Mit tehetünk, ha a bérlőnk nem fizeti a bérleti díjat?

Gyakori hiba a bérbeadók részéről, hogy a nem fizető bérlőkkel szemben nem megfelelő eszközökkel próbálnak fellépni, amelynek eredményeképpen egy zavaros, hosszan elhúzódó és parttalan vita alakul ki a felek között, mely ahelyett, hogy a megoldás felé vezetne, egyre csak elmérgesedik. Ennek oka leginkább az, hogy a bérbeadók nem igazodnak el a jogi útvesztőben, így nem ismerik, és nem tudják megfelelően alkalmazni a meglévő jogi eszközöket.

Fontos kiemelni, hogy a lakásbérletre – természetesen a Polgári Törvénykönyv mellett – egy másik, speciális törvény is vonatkozik: az 1993. évi LXXVIII. törvény, amely „a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról” címet viseli, és talán még nem annyira széles körben ismert. Fontos lenne pedig, hogy bekerüljön a köztudatba, ugyanis többek között a nem fizető bérlőkre vonatkozó szabályokat is ez tartalmazza. Ezen törvény specialitásának okán, amennyiben egy adott jogviszonyra szabályozásokat tartalmaz, abban megelőzi a Polgári Törvénykönyv általános rendelkezéseit, tehát „felülírja” azokat.

Amikor már a bérleti díjjal többszörösen elmaradó és minden jóindulatunkat eljátszott bérlőinkkel szemben a szép szó nem segít, akkor érdemes a rendelkezésre álló jogi „fegyvereinket” bevetni. Első sorban természetesen az írásbeli felszólításra gondolok, amely – eredménytelensége esetén – a későbbi felmondásunk alapja lesz, ezért nagyon fontos, hogy a törvény által támasztott követelményeknek maradéktalanul megfeleljen.

Akár határozott, akár határozatlan időre szól ugyanis a felek között megkötött szerződés, a bérleti díjjal való elmaradás alapot ad a szerződés felmondására. A felmondással a szerződés a jövőre nézve szűnik meg, és a felmondási idő lejártával a korábbi bérlő (ezt követően „jogcím nélküli lakáshasználó”) köteles lesz a lakást kiüríteni, és a tulajdonos részére birtokba adni azt.

Első körben tehát írásban felszólítjuk a bérlőnket arra, hogy rendezze a hátralékát és a jövőre nézve határidőben fizesse a havi bérleti díjnak megfelelő összeget. A felszólításnak mindenképpen tartalmaznia kell azon tényt, hogy a felek között az adott ingatlanra (pontos cím megjelölésével) bérleti szerződés jött létre, melyre vonatkozóan a bérlő nem tett eleget kötelességének, és bérleti díj jogcímén hátralékot halmozott fel. A hátralék mértékét pontosan, összegszerűen meg kell jelölni a felszólító levélben, és a bérlőnek – a levél átvételétől számítottan – 8 napos határidőt kell adni a teljesítésre. Ki kell térni arra, hogy amennyiben ezen határidőn belül a teljesítés akár csak részben elmarad, úgy a szerződés felmondásra kerül. A levelet mindenképpen tértivevényes küldeményként küldjük ki, ne próbálkozzunk semmiféle személyes átadással, vagy más, költséghatékonynak tűnő megoldással!

Amikor a tértivevény visszaérkezik, akkor meg tudjuk állapítani, hogy a bérlő mikor vette át azt. Az átvétel napjától kiszámoljuk a 8 napos határidőt – ez lesz az az időtartam, ami alatt a teljesítést várjuk a bérlőtől. Ha a 8. nap hétvégi- vagy munkaszüneti napra esik, akkor a határidő a következő munkanapon jár csak le, ezt nagyon fontos szem előtt tartani.

Amennyiben a teljesítés elmarad, vagy az hiányos, a határidő lejártát követő nyolc napon belül (nem előbb és nem később!) közölhetjük, szintén írásban és tértivevényes küldeményként, a felmondást. A felmondásnak tartalmaznia kell az ingatlan címét, azt a tényt, hogy korábbi felszólítás ellenére továbbra is hátralék áll fenn, és annak az egyértelmű és kifejezett közlését, hogy a Lakástörvény értelmében jelen levéllel a bérleti jogviszony felmondásra kerül. A felmondási idő betartása szintén elvárás ahhoz, hogy a jogviszony valóban megszűnjön, és később szükség esetén polgári per útján a kiköltözés kikényszeríthető legyen: a felmondás a teljesítési határidő utolsó napját követő hónap végére kell, hogy szóljon, és ezt dátum szerint meg is kell jelölnünk. Végezetül fel kell szólítanunk a bérlőnket a levélben arra, hogy a felmondási idő leteltével a lakást kiürítve és tisztán hagyja el, a kulcsokat pedig bocsássa vissza részünkre, valamint azt, hogy a hátralékát fizesse meg.

Amennyiben ezeket a lépéseket mind tartalmilag mind határidő szempontjától megfelelően tettük meg, akkor a bérleti szerződés a felmondási idő lejártával megszűnik, és szükség esetén megindíthatjuk a volt bérlőnk ellen a kiürítési pert, melyben egyszerre követelhetjük az elmaradt bérleti díjat (a felmondást követően „használati díj” jogcímén) és a lakás kiürítését.

Természetesen, ha valaki ilyen helyzetbe kerül, mindenképpen ajánlott a Lakástörvény ide vágó rendelkezéseit tüzetesen átolvasni, mielőtt bármiféle lépéseket tenne!

Add Comment